DTI, LTV, DSR 이란?

DTI, LTV 무슨 뜻일까?

• DTI(Debt To Income ratio)
  • 개인의 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율
  • DTI 50%일때
  • 연봉 5천만원, 2억짜리 주택 구매, 만기가 10년인 주택담보대출을 받는다면
  • DTI = 50,000,000 X 0.5 = 25,000,000원
  • 연봉의 2,500만원 정도가 1년 동안 상환 가능한 원리금이라 판단되어 이 금액이 대출가능한 한도
  • 여기에 대출 만기가 10년이면 25,000,000 X 10년 = 250,000,000원 (대출 가능한 금액)
• LTV (Loan To Value ratio)
  • 부동산을 담보로 대출하여 줄 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출가능한도
  • LTV가 70% 일때
  • 2억원의 아파트인 경우
  • 200,000,000원 x 0.7 = 140,000,000원
  • 즉, 2억원의 아파트의 70%인, 1억 4천만원이 대출 한도가 된다.
  • 실제로 LTV한도에서 소액임차보증금을 제한 후 한도를 설정
  • 집이 경매처분 될 경우 소액임차인을 보호하기 위해서
• 정리
  • DTI, LTV가 두개다 적용되기 때문에 실제로는 더 적게 대출을 받음
  • 담보금액이 높더라도 총 소득이 적으면 이자를 갚을 능력이 떨어지는 것으로 판단하여 대출 금액을 정부가 제재
• [참고] http://m.post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=4576666&memberNo=23332788

가계부채 대책 DSR 도입

• DSR
  • 정부가 가계부채 증가를 막기 위해 DSR을 도입하겠다고 발표
  • '양극화', '내집마련이 어려워진다' 등등 다양한 전망들이 나오고 있다.
  • 금융감독원이 발표
  • 우리 나라의 가계부채 증가속도는 이미 궤도이탈
  • 가계부채는 16년 6월 말 1256조 3천웍원 (상반기에만 54조원이 늘어남)
  • 연말에는 1300조
  • 현재 상황이 저금리라고 많은 대출을 받은 탓에 상환액에 대한 부담도 증대
  • 2013년 697만원, 2014년 830만원, 2015년 952만, 2016년 1,000만
  • 1,000만원이 넘어서면 가구당 월 80만원 이상 대출상환
  • 급속도로 늘어나는 가계부채를 막기 위해서 다양한 대책을 내놨다.
  • 2016년 3월에는 주택담보대출에 소득심사 기준을 강화하고 원금과 이자를 함께 갚도록 하는 여신심사 가이드라인 도입
  • 8월에는 집단대출을 줄여보려고 주택 공급량을 줄이는 내용으로 '8.25가계부채 관리 방안'도 발표
  • 2017년 1월에 신용대출의 총체적 상환능력심사 DSR(debt service ratio)을 올해안에 시행하기로 했다.
  • 기존주택담보대출의 대출규제였던 총부채상환비율 (DTI) 보다 강화된 개념
  • DSR이 도입되면 기존 중도금 대출이나 마이너스통장 대출 등 다른 대출이 있는 경우 신규 대출이 어렵기 때문에 추가 대출에 어려움
  • 추가 대출이 어려우면, 과도한 부동산 투기를 잡을 수 있다고 본다.
  • 분양권 전매시장의 경우 투자(매입)가 줄면 프리미엄이 낮아져 분양권에 과도하게 몰리는 투기세력도 억제
  • 다른 의견들
  • 오히려 과도한 대출규제는 내집마련을 어렵게
• vs DTI
  • 소득 중 원금과 이자의 비중을 따지는데 비해 DSR은 기존 대출의 이자와 원금까지 함께 따져 보는 것으로 빚갚을 능력을 종합적으로 따져보는 방식
  • DTI
  • (주택담보대출의 연간 원리금 납부액 + 기타 다른 대출의 이자부담) / 연간수입 x 100
  • DSR
  • (주택담보대출의 연간 원리금 납부액 + 기타 다른 대출의 원리금 부담액) / 연간수입 x 100
• DSR을 어떻게 대비해야 할까
  • DSR 시행으로 시장에선 확실하게 돈이 될 만한 곳으로 청약이 집중될 가능성이 높습니다.
  • 청약시장의 양극화가 더욱 심화가 될 수 있음
  • 대출한도, 건수 등을 비롯해 소액의 대출상황까지 깐깐하게 따지기 때문에 당분간은 기존 대출을 줄여나가는게 좋다.
  • 자신의 수입, 지출부분에 대한 흐름을 명확하게 이해한 상태에서 자금 운용계획을 세우고 주택마련 전략을 짜자
• 부동산 전문가 의견
  • 소득에서 이자만 갚아나가는 방식에서 원리금을 함게 갚아버리게 되니 대출부담이 더 커지게 되었다.
  • 우리나라 가계부채를 줄일 필요는 있습니다. 그러기 위해선 적절한 대출규제를 통해 분양시장을 축소할 필요가 있죠
  • 저금리 영향으로 전세민 등 실수요자들이 분양시장에 많이 뛰어들었습니다. 하지만 집단대출에 DSR 등의 금융규제가 적용된다면 소득이 비교적 낮은 실수요자들은 초기비용 부담이 많아 내 집 마련을 꺼릴 수 밖에 없다.
• [참고] http://m.post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=5206868&memberNo=25386652