부동산 투자, 부동산 입문? 과연 부동산 투자는 어떻게 시작을 해야할까?
이번 포스팅은 부동산에 대해서 아무런 지식이 없는 사람을 대상으로 글을 써보려고 합니다. 부동산이 무엇이며, 어떤 책을 읽으면 좋을지 추천을 해드리겠습니다. 부동산을 모르셔도 포스팅을 한번 읽고나면, "아~ 이렇게 시작하는 구나"의 큰 골격을 만드는데 도움을 드리겠습니다.
요즘들어서 부동산에 관심이 많아서 책이나 인터넷, 교육을 듣고 있습니다. 부동산에 관련되어 아무런 지식이 없었고, 아무래도 모르는 사람이 모르는 사람에게 설명을 하는게 더 좋은 눈높이 교육이 아닐까 싶네요. 지나가시는 전문가분이 계시면 조언 많이 주세요. :)
일단 부동산에 입문하기 위해서 저는 '부동산의 보이지 않는 진실'의 책을 입문서로 보았습니다. 책에 대해서는 따로 포스팅을 하도록 하겠습니다. 결론을 말씀드리면, 평소에 궁금했던, 부동산 가격이 왜 오르는지, 부동산 가격에 영향을 주는 요소는 무엇인지 등 우리가 평소에 궁금해 하는 내용이 담아져 있습니다. 아무래도 팩트를 기반으로 글을 썼기 때문에 주관적인 생각보다는, 모든 것을 객관적인 시선으로 보았습니다. 그렇기 때문에 입문서로 추천입니다.
책으로 기본 개념을 잡았다면 이제는 부동산을 보는 눈을 키우셔야 합니다. 부동산의 눈을 어떻게 키우느냐, 일단 순서는 [온라인] - [오프라인] 의 큰 두단계로 나눌수 있습니다. 요즘에는 인터넷으로 지역별 입주, 전세 수, 가격 등 여러가지 데이터가 인터넷에 있습니다. 데이터가 있는건 객관적인 지표가 있고, 이론을 공부하면 객관적인 근거를 바탕으로 내가 의사 결정을 할 수 있기 때문에 데이터를 볼 줄 아는 안목은 정말 중요합니다. 사실 감으로... 아니면 찌라시, 정보 통으로 얻는게 더 크겠지만, +@을 발휘 할 수 있으니 데이터를 한번 확인해보면서 부동산을 보시면 좋습니다.
이제는 추상적으로 데이터라고 말했던 부동산에 관련된 데이터를 설명해보려고 합니다. 일단 크게는 3가지의 데이터를 확인이 가능합니다. 나의 목적에 따라 데이터를 확인하시면 되는데, 네이버, 다음, 조인스랜드 부동산이 있습니다. 네이버의 경우에는 허수가 많이 있기 때문에, 내가 실제로 집을 매매하려고 할때 보는 것보다는 빅데이터 분석이나, 전체적인 흐름, 볼륨을 보실때 이용하는게 좋습니다. 내가 만약 실제로 집을 매매하려고 할때는 네이버보다는 다음이 더 좋다고 하네요. 마지막으로 조인스랜드 부동산입니다. 부동산에 관련된 정보를 보여주는 사이트는 많지만, 이 사이트에서는 실거래가, 테마별 거래가, 오래된 전세 비율등 부동산을 투자할때 확인을 하면 좋은 데이터들을 한눈에 비교가 가능합니다.
이번에는 조인스랜드를 이용해 앞서 언급한 큰 두단계에서 온라인으로 부동산을 보는 방법에 대해서 설명을 하겠습니다. 일단 조인스랜드에 접속을 하면 아래와 같이 사이트가 열립니다. (http://joinsland.joins.com)
부동산에 관련된 기사와 뉴스, 매물, 시세, 분양, 커뮤니티의 큰 탭이 있는데, 여기서 [시세]의 탭을 클릭하면 아래와 같이 부동산 시세를 지도로, 맞춤, 역세권, 테마별로 확인이 가능합니다. 여기서 [테마별 시세검색] 탭을 눌러보겠습니다.
누르게 되면, 조회수 많은 아파트, 면적당 가격이 비싼 아파트, 전세비율이 높은 아파트, 오래된 아파트 등 다양한 테마별로 시세 확인이 가능합니다. 저 같은 경우에 전세비율이 높은 아파트와 오래된 아파트를 분석을 하고 있습니다. 일단 전세 비율에 대해서 간략하게 보충 설명을 하면, 예를들어서 동탄 제2신도시에서 644입주 가구가 있는데, 이중에서 전세가 370을 차지하고 있습니다. 이 말을 풀어서 생각하면 370의 전세는 현재 나의 집이 있는 투자자들이 동탄에 투자를 했다고 해석을 할 수 있습니다. 이 해석을 한번더 해석하면 그만큼 전세의 공급량이 늘어났고, 결과적으로는 전세의 가격이 떨어지게 됩니다. 2017년에도 대규모 입주가 있습니다. 그 말은 공급의 양이 늘어나기 때문에 주택의 가격이 하락을 할 수 있습니다. 하지만 수요가 공급보다 많은 서울의 경우에는 주택 가격이 하락하는 리스크는 낮다고 예측을 하고 있습니다. 이처럼 전세의 비율은 주택가격에 영향을 주기 때문에 꼭 확인을 하셔야 합니다.
여기서 매매가와 전세가의 관계에 대해서 간단하게 설명을 하면, 이 두개의 가격은 참 재밌습니다. 만약에 전세의 가격이 오르면 매매 가격은 오르게 됩니다. 그 이유는 전세 가격이 상승하면, 회수금이 그만큼 많아지고, 결과적으로 매매가격은 올라가게 됩니다. 하지만 매매 가격이 내려간다고 전세 가격이 내려가지 않습니다. 반대로 올라갑니다. 그 이유는 매매가격이 내려가면, 그만큼 투자를 하는 사람들이 매매를 하지 않을것이고, 그럼 전세의 공급이 줄어들기 때문에 전세의 가격이 올라가게 됩니다. 그럼 또 전세가격이 상승하면 매매가격이 상승하고, 그럼 사람들은 부동산에 또 투자를 할 것이고, 결과적으로 전세의 공급이 늘어나서 전세의 가격이 떨어지게 됩니다. 이처럼 전세와 매매의 가격은 순환고리가 생기게 됩니다.
전세 비율이 높은 아파트를 보면, 지역별로 검색이 가능합니다. 여기서 확인을 해야하는 순서는 정해져 있습니다. [전세비율] - [가구수(단지수)] - [건축년도] 의 순으로 확인을 합니다. 전세의 비율이 높다는 것은 그만큼 전세가와 매매가가 별반 차이가 없기 때문에, 전세가 높으면 갭투자하는데 투자금이 작게 들어 투자하기에 좋습니다. 두번째로 가구수를 확인해야 합니다. 부동산에서도 대지 비율이 상당히 중요합니다. 조경면적이 없고, 지하주차장인 작은 단지는 정말 땅위에 아파트가 있습니다. 그만큼 땅의 지분을 차지하는 양이 작기 때문에 오피스텔과 비슷하게 오르는 폭이 작습니다. 그렇기 때문에 가구수를 보실때는 500 이상인 곳을 보시는게 좋습니다. 여기서 오피스텔에 대해서 간단하게 말하면 취득세가 오피스텔은 4.6%, 아파트는 1%이기 때문에 오피스텔은 투자하기에 리스크가 상당히 큰 종목입니다. 다음은 건축년도입니다. 건축년도는 대략 1990년 초반 이전과 2008년 이후 정도를 보시면 됩니다. 1990년대 초반을 보는 이유는 재개발 가능성이 있기 때문에 보셔야 합니다. 2008년도 이후는 살기 좋은정도의 아파트입니다.
위 처럼 부동산을 온라인을 통해서 확인하는 단계를 가졌다면, 이제는 오프라인으로 확인하기 전 마지막 온라인 단계인 [지도]를 보시면 됩니다. 지도에서 크게 확인하셔야 하는 항목은 역, 트리플(초, 중, 고가 있는지, 최소 초등학교, 중학교), 그 외 주변환경을 확인하시면 됩니다. 이렇게 확인이 끝나면 오프라인 단계인 [현장]-[부동산]을 찾아가면 됩니다. 현장에서는 지도에서 볼 수 없었던 항목들을 확인하시면 됩니다. 그 이후에 확인해서 내가 정말 살기 좋은 집인것 같다. 라고 판단을 내리시면 부동산으로 가셔서 상담을 받으시면 됩니다. 급매로 나온 상품이 있는지 물어보는게 좋겠죠?
이상 부동산을 처음에 접근하는 방법에 대해서 주저리주저리 설명을 해보았습니다. 이 글을 보시고 도움이 되신분, 저의 부족함에 도움을 주실분은 언제든지 댓글 환영입니다. 토론도 너무 좋습니다. :) 부동산은 투자 이전에 경제에 대한 이해라고 생각하네요. 이후에도 기본적이고, 제가 분석한 내용에 대해서 포스팅 하도록 하겠습니다. 감사합니다.