부동산 구매시 주의 사항

알짜 급매물 잡는 노하우

• 집을 살때는 저가 급매물 중심
  • 매수 기회를 엿보는 전략 유리
• 목표가격 설정하기
  • 일정금액 도달 매물, 구체적인 매수 액션
• 매수 의사 분명하게 표시
  • 공인중개사와 친분유지 (우선적 정보 획득 가능)
  • 얼마에 매입할지 금액 구체적 제시

• 급매 이유 파악

  • 무턱댄 급매물 구매는 낭패를 볼 수 있다.

• [참고] http://m.post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=5461475&memberNo=478443ㅓㅏ

싸다고 덥석 잡으면 낭패 급매물 구입 전 주의사항

• 잔금을 치르려고 보니 계약시에 없던 가압류가 잡혀 있는 것, 알고보니 집 주인의 사업 부도로 은행에서 아파트에 가압류
• 급매물이 나왔다고 생각하고 매수를 추진했지만, 계약을 진행하던 중에 가격이 더 떨어질 수 있음..
• 11.3 대책 이후 서울 재건축 시장 하락세...
  • 재건축 시장 열기를 주도해온 강남구, 서초구 아파트들이 하락세로 돌아서며 급매물이 속속 등장하고 있다는 소식
  • 지난 10월 정부의 과열지역에 대한 규제 시행 예고 직후 호가가 최고 4,000만원 선까지 하락했던 강남권 건축 아파드들
  • 11.3 부동산대책 발표 이후 추가 하락하는 모습
  • 재건축 사업의 성패를 결정하는 일반분양의 여건이 악화되었기 때문
• 증가하는 입주물량으로 인한 급매물 발생 가능성이 제기되고 있다.
  • 2017년 전국 새 아파트 입주물량이 17년 만에 최대에 달할 것으로 전망
  • 국민은행의 '3월 KB부동산시장 리뷰'에 따르면 17년에는 신규 입주물량이 33만 9,000여가구로 2000년 이후 최고치를 기록
• 입주 물량이 대거 쏟아지면 새 아파트 입주를 위해 기존 주택을 급히 팔아야 하거나,
• 세입자 확보를 못해 잔금 마련이 어려워 불가피하게 새 아파트를 싸게 팔아야 하는 이들이 증가할 수 있다.
• 급매물로 나온 이유가 뭐예요?
  • 대출? 세금? 전출?
  • 과도한 대출 부담 때문이라면 매수자가 협상 주도권을 갖고 있어서 가격을 더 낮출 수 있다. (별로 노추천)
  • 비선호 동,호수, 단지 내에서도 인기 없는 평형 등 원래 비교적 가격경쟁력이 낮은데도 불구하고 '급매물'로 둔갑
  • 가격을 직접 확인하기 위해서는 국토해양부 아파트 실 거래 가격(http://rt.molit.go.kr/) 정보를 활용하면 최근 거래된 가격을 확인
• 거래당사자를 확인
  • 집주인이 외국에 있어 대신 집을 팔라고 요청해 친척이나 중개없고 관계짜가 대신 거래를 진행하는 경우 반드시 제 3자가 정확하게 대리권한을 받았는지
  • 등기부등본을 통해 매각주체가 누구인지 확인하고, 제 3자가 대리로 거래에 나설 경우 인감도장이 날인된 인감증명서와 위임장을 꼭 확인
• 오랫동안 팔리지 않았던 물건은 주의
• 대출을 받아 매입할 경우 대출계획 철저하게 준비
  • 대출가능 여부, 대출금액, 대출 승계 여부 등을 꼼꼼히 파악한 후 계
  • 집의 등기부등본을 뗀 다음 전세권 설정등기를 확인해 전세대출이 얼마나 이뤄졌는지 알아봐야함
  • 전세 대출이 많이 이뤄져 있는 경우에는 구매하려는 집을 담보로 한 대출이 불가능할 수 있기 때문에 계약 전 미리 은행에 가서 대출 가능금액을 확인
• 내생각
  • 국토해양부에서 실거래가를 이용해서 모델링을 하고, 추후 올려있는 각각의 사이트에 매물 가격을 저평가 했는지 아닌지를 비교하는 주제로 글을 써보자
  • 예를 들어서 호객노노에서는 매매가격을 어떻게 할까? 저평가해서 올려놓고 있는건 아닌지 (일단 다른지를 확인해봐야 겠지?)
  • 집값이 저렴해지는 이유는, 물량이 많아지면.. 해, 아니면 분기에 얼마나 물량이 그 지역 근처에 있는지 확인을 해보자
• [참고] http://m.post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=5525218&memberNo=25386652

계약금 해약금 위약금 도중금

• 계약금, 해약금, 위약금, 중도금
• 계약금
  • 계약을 체결할 때 상대에게 지급하는 금전, 서로 합의가 이루어졌다는 증거
  • 증약금
    • 일명 계약 증거금, 계약체결시, 증거로 주고받은 계약금
• 해약금
  • 계약해제권을 유보하는 계약금
  • 위약금특약이 따로 없는 경우에는 해약금은 계약금이 된다
• 위약금
  • 일방적으로 계약위반을 대비한 계약
  • 손해배상예정액
  • 채무불이행의 경우 채무자가 채권자에게 지급할 것을 약속한 금전
  • 손해배상의 옉정액이 부당하게 과다한 경우 법원이 적당히 감액 가능
  • 위약벌
  • 위약금이 위약벌로 인정되면 손해배상을 위약 과 상관없이 별도로 청구 가능
  • 금액이 과해도 법원이 감액 불가능
  • 손해배상의 예정으로 추정이를 위약벌로 추정하고 싶다면 특약필수
• 중도금
  • 중도금 지급 = 계약 이행
  • 중도금 지급 이후에는 매도인이 계약금의 배액을 상환해도 계약 해제 불가능
    • 상방합의 하에는 해제 가능
  • 보통 매매, 분양, 전세 해당 보증금이 크지 않은 월세는 중도금이 없는 경우가 많음
• 가계약금, 돌려받을 수 있을까? (매물 '찜')
  • 돌려받을 수 없어요!
  • 매매목적물을 정한 경우
  • 매매대금을 정한 경우
  • 중도금지급 방법을 합의한 경우
  • 돌려받을 수 있어요
  • 중요사항 합의 없이 선점인 경우
  • 돌려받기로 한 특약이 있는 경우
• 부동산 거래 시 계약금 및 가계약금은 수비게 돌려받을 수 없기 대문에 항상 결정에 신중
• 내 생각
  • 그냥 신중히 계약해...
• [참고] http://m.post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=5686202&memberNo=7653935

부동산 가계약금, 100% 돌려받을 수 있다고?

• 부동산 매매 시 지급되는 계약금이 대개 매매대금의 10%
• 가계약금은 3~5% 정도로 계약금보다 적게 정해지는게 보통
• 가계약금
  • 가계약금이 지급된 상황에 따라 달리질 수 있는데 계약의 성립시기와 밀접한 관련
  • 부동산 매매계약에서 중요한 부분이란 매매목적물, 매매대금, 대금 지급방법에 대한 합의.
  • 즉, 계약금이 아닌 가계약금을 지급한 경우에도 부동산 매매계약이 성립
  • 가계약금 돌려받고 싶다면, 영수증에 반환조건 명시해 놓아야
  • 부동산 매매계약에서 집주인과 매매목적물, 매매대금, 대금 지급방법에 대한 합의가 있었는데,
  • 매수인 측이 부동산을 매수하지 않기로 결정한다면, 가계약금을 돌려받을 수 없다.
  • 그러나 집주인과 이런 부분에 대해 어느 정도 구체적으로 협의 되지 않았다면, 가계약금을 돌려받을 수 있다.
• 반대로 집주인이 팔기 하고 매매대금과 대금 지급시기 등 구체적인 사항을 정한 이후 갑자기 집값이 올라서 집을 팔지 않으려고 하는 경우에는 어떻게 될까?
  • 매도인에게도 이 가계약금은 마찬가지로 적용이 된다. 우리나라 민법 제565 제1항은 "매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약 , 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한
  • 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다"고 규정하고 있습니다.
  • 이 원칙으로 돌아가 매도인이 집을 팔지 않을여는 경우에도, 가계약금으로 받은 돈의 두배를 돌려줘야 한다.
• 위 같은 논리는 부동산 매매뿐만 아니라, 임대차 계약, 전세계약에도 똑같이 적용
  • 가계약금을 지불하고 받는 영수증에 조건을 넣으면 받을 수 있다.
  • "가계약금 지급후 5일 이내에 어느 일방이 계약을 원하지 않는 경우에 조건 없이 가계약금을 반환"
  • "주택구입자금 대출이 안 되는 경우에는 조건 없이 가계약금 전부를 반환한다"

• 내생각

  • 가계약금을 걸어 놓으라는 말을 하면, 위험한거고, 내가 먼저 가계약금을 걸겠다고 말할때는 항상 반드시 영수증에 조건을 남겨서 내가 빠져나갈 수 있는 구멍을 만들어 놓는게 좋겠다.
  • 일단 부동산에서 가계약금을 걸어놓고 가세요~~~~ 라고 말한다면 일단 의심을 한번 해보자

• [참고] http://m.post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=5103649&memberNo=1916966

계약을 하기 전에는 등기부등본을 봐야 한다

• 부동산 거래시 유용한 등기부등본 보는 법!
  • 등기부등본 어디서 보는지
  • 온라인발급
    • [대법원인터넷등기소 홈페이지]-[등기열람/발급메뉴]
  • 오프라인 발급
    • 관할 등기소에서 발급 및 열람
  • 구성
  • 표제부 - 주소 및 면적 등 기본정보
    • 주소가 거래하려는 건물의 주소와 일치하는지 확인
    • 건물의 전반적인 사항에 관한것, 각 층별 면적 확인
    • 해당 건물이 속한 지번의 전체 땅의 면적과 지목
  • 갑구 - 소유권 관련 사항
    • 소유권 이전사항, 소유권 이전이유, 권리자 인적사항
    • 소유권이전 이유에서 소유권 이전 및 변경의 원인, 일자 확인
    • 소유자가 공동일 경우 각 소유자별 지분을 표시
  • 을구 - 채권, 채무관계 확인
    • 등기목적, 등기원인, 권리자 및 기타사항
    • 근저당, 저당, 압류 등, 채권, 채무 정보
    • 글자에 선이 그어져 있으면 본 구너리에 대해 해지가 되었다는 뜻 (대출금 갚은거)
• 마지막으로, 등기부등본 하단의 발급날짜를 꼭 확인!
  • 계약 당일 발급
  • 잔금 치르는 날 새로운 변경사항 여부
• 내 생각
  • 등기부등본은 부모님때문에 많이 봤었는데, 볼때마다 두렵다.
• [참고] http://m.post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=5560993&memberNo=7653935

부동산 매매계약서 샅샅이 훑어보기

• 부동산 계약에 앞서 매매계약서
  • 부동산의 표시
  • 사려는 집주소, 구조, 용도, 면적
  • 땅의 지목, 대지권, 대지면적을 정확히 기재
  • 주소와 구조 등을 기재할 때 등기사항전부증명서가 아니라 건축물 대장을 참조해서 기재
  • 계약내용1
  • 매매대금, 계약금, 중도금, 잔금의 액수와 지급일을 기재하고, 잔금일은 한달 이상 여유있게
  • 계약서의 영수인 칸에 집주인의 사인과 도장을 받아놓으면, 나중에 계약서를 계약금 영수증으로 대체 가능
  • 계약내용2
  • 집 판 사람이 집 산 사람에게 집을 넘겨주는 일자, 공과금 납부, 계약 해제, 중개수수료에 고나한 내용을 기재
  • 특약사항
  • 애매한 점이 있으면 물어본 후 신중하게 작성
  • 불리한 내용이 있는지 반드시 확인 (잔금 날짜 등등)
  • 집주인의 계쫘번호를 특약사항에 적어 놓으면 중도금, 잔치금 치를 때 편리
  • 계약일
  • 계약한 날을 기재하는 칸으로, 이 칸에 기록된 날이 바로 계약일
  • 양도 소득세
    • 집을 팔때 차익이 발생한 경우, 그 차익의 일부를 떼어 세금으로 내는데 이를 '양도 소득세'
    • 집을 산 가격보다 비싸게 팔았다면 양도소득세를 납부해야 하고, 소득이 없으면 양도소득세는 없음
    • 양도소득세에 관한 정보는 국세청에서 확인
    • http://blog.daum.net/len4911/796
    • http://www.nts.go.kr/tax/tax07.asp?cinfokey=MINF5620100716141142&flag=07&menua=700&menub=100
  • 매도인,매수인,중개업자 정보
  • 이름, 주민등록증, 등기사항전부증명서상의 이름과 같은지 반드시 확인
  • 중개업자의 사업자등록번호와 벽에 걸린 사업자등록증이 일치하는지 확인
  • 간인
  • 맨 마지막으로 계약서 위조를 방지하고자 매도인, 매수인, 중개업자가 계약서를 일정한 간격을 두고 간인
• 내 생각
  • 부동산계약이 스마트폰으로도 가능하다니 오마이갓
  • 계약은 항상 나에게 유리하게, 아는만큼 유리하게
• [참고] http://m.post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=5719648&memberNo=7653935